valk architecten bv soest

Hoe verloopt een bouwproces?

Een bouwproces -ongeacht de omvang van het project- is globaal in 7 stappen te verdelen:

Stap 1: Formuleren van uitgangspunten
Wensen en eisen worden geïnventariseerd en vastgelegd in een ‘Programma van Eisen’ (PvE). Een architect weet door ervaring of de wensen passen bij het beschikbare budget.

Stap 2: Voorlopig Ontwerp (VO)
Aan de hand van schetsen, modellen en varianten krijgt het plan vorm. Met het Voorlopig Ontwerp kan medewerking aan de Gemeente worden gevraagd, eventuele bezwaren kunnen zo in een vroeg stadium worden weggenomen.

Stap 3: Definitief Ontwerp (DO)
De definitieve verschijningsvorm, materialisatie en maatvoering worden vastgelegd in het Definitief Ontwerp. Dit bevat alle gegevens om bouwvergunning aan te kunnen vragen.

Stap 4: Aanvraag Bouwvergunning
De architect stelt de aanvraag voor bouwvergunning op. Na ondertekening door de opdrachtgever wordt de complete aanvraag ingediend bij de Gemeente.

Stap 5: Bouwvoorbereiding
Het plan wordt verder uitgewerkt in de vorm van bestektekeningen en een bestek of werkbeschrijving. Deze gegevens worden door de aannemer(s) gebruikt om te calculeren. Wanneer door de Gemeente aan het Voorlopig Ontwerp medewerking is verleend kan de Bouwvoorbereiding plaatsvinden tijdens de vergunningsprocedure.

Stap 6: Prijs- en Contractvorming
Eén of meer geselecteerde aannemers stellen een calculatie op die de architect beoordeelt. Na overeenstemming over de aanneemsom wordt door opdrachtgever en aannemer een overeenkomst ondertekend en kan de bouw beginnen.

Stap 7: Uitvoering en Oplevering
De architect maakt aanvullende uitvoeringstekeningen en de aannemer start met de uitvoering. De architect controleert of de bouw wordt uitgevoerd volgens de gemaakte afspraken. Als de uitvoering gereed is wordt door de architect officieel opgeleverd en kan het gebouw in gebruik worden genomen.

Hoe lang duurt een bouwproces?

De duur van een bouwproces is afhankelijk van de omvang en complexiteit van het te realiseren gebouw. De vergunningsprocedure is mede bepalend voor het verloop van het bouwproces en kan per situatie sterk verschillen. Neem voor een indicatie contact op met Valk architecten bv.

Wat kost bouwen?

Evenals de tijdsduur zijn ook de kosten van het bouwproces afhankelijk van de omvang en complexiteit van het te realiseren gebouw. Een architect kan vooraf een inschatting maken van de omvang en complexiteit, op basis daarvan kan vervolgens een globale indicatie worden geven van de te verwachten kosten. Algemeen moet met de volgende posten rekening worden gehouden: bouwkundig, installaties, vaste inrichting (zoals o.a. een keuken), architect, constructeur, diversen/onvoorzien, legeskosten en BTW.

Hoe kies ik een aannemer?

Betrouwbaarheid en vakmanschap zijn essentiele vereisten voor een goede samenwerking en een kwalitatief hoogwaardig eindresultaat. Opdrachtgevers van referentieprojecten kunnen over een aannemer veel informatie verschaffen. Ook kan het nuttig zijn om een aannemer uit de buurt te kiezen omdat hij bekend is met de plaatselijke omstandigheden. De goedkoopste aannemer is niet altijd de beste.

Een architect kan u adviseren op grond van zijn ervaring met diverse aannemers van voorgaande projecten. Tevens kan hij inschatten of de aannemer geschikt is voor het type en/of de omvang van het project.

Hoe voorkom ik meerwerk?

Meerwerk ontstaat meestal wanneer met onvoldoende gegevens is gestart met bouwen. Slechts een vergunningstekening is lang niet toereikend om probleemloos een volledige en eenduidige opdracht aan een aannemer te kunnen verstrekken.
Zorg dus dat alles deskundig is vastgelegd op tekeningen en in een bestek of werkbeschrijving vòòrdat gestart wordt met bouwen. De kosten die men op een architect wil besparen worden doorgaans in veelvoud aan een aannemer weer uitgegeven.

Heb ik een bouwvergunning nodig?

Welke bouwwerken bouwvergunningsvrij zijn, een lichte of reguliere bouwvergunningprocedure moeten doorlopen is in de wet vastgelegd. Daarbij zijn een aantal voorwaarden van belang. Deze hebben te maken met de afmeting en de plaats van het bouwwerk. Zo mag bijvoorbeeld het zij- of achtererf van een woning niet voor meer dan de helft bebouwd zijn. Een dakkapel of dakraam moet ten minste 0,5 meter van de dakrand liggen. Verder mag aan de voorkant en bij hoekwoningen ook aan de zijkant van de woning niet zo snel vergunningsvrij gebouwd worden dan aan de achterkant.

Ook staat in de Woningwet omschreven welke gegevens moeten worden verstrekt bij de aanvraag van een bouwvergunning. Het bouwplan wordt getoetst op de volgende aspecten:
- voorschriften van stedenbouwkundige aard
- bestemmingsplan
- welstandscriteria
- bouwtechnische eisen (het BouwBesluit)
- gebruiksbepalingen.
De bouwtechnische eisen in het Bouwbesluit zijn verdeeld over de rubrieken veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid

Op 'Bouwvergunningen Online' van het Ministerie van VROM kunt u een snelle toets uitvoeren om te zien of u een vergunning nodig heeft. Daarnaast kan de gemeente u nader informeren over de plaatselijke eisen uit het bestemmingsplan en de gevolgen voor uw situatie.

Heb ik nog andere vergunningen nodig?

Naast een eventuele bouwvergunning is het mogelijk dat u nog andere vergunningen nodig heeft. Dit kan het beste bij de gemeente zelf worden nagegaan. Voorbeelden van andere vergunningen zijn:
- sloopvergunning
- monumentenvergunning
- milieuvergunning
- gebruiksvergunning
- kapvergunning
- inrit- of uitritvergunning
- steigervergunning.

Wat is een bestemmingsplan?

Een bestemmingsplan beschrijft wat er met de ruimte in een bepaalde gemeente mag gebeuren. Of er in een gebied bijvoorbeeld een sportcomplex of een camping mag komen. Er staat ook in waar winkels, horeca en bedrijven mogen komen.

Het bestemmingsplan geldt zowel voor burgers, bedrijven als voor de gemeente zelf. Bestemmingsplannen bevatten niet alleen regels over het grondgebruik, maar bijvoorbeeld ook over maximale hoogte en breedte van bouwwerken. In principe moet een bestemmingsplan elke tien jaar opnieuw worden geactualiseerd. Past een bouwplan niet in het bestemmingsplan, dan kan de gemeente onder bepaalde voorwaarden vrijstelling verlenen.

Wat doet Commissie Welstand?

Commissie Welstand beoordeelt namens de gemeente of een bouwplan architectonisch past in de omgeving. De gemeente legt in een welstandsnota zo concreet mogelijk vast welke welstandscriteria gelden voor de verschillende delen van de gemeente.
Als u vergunningsvrij mag bouwen, hoeft u niet te voldoen aan de criteria uit de welstandsnota. Er geldt dan wel dat uw bouwplan niet sterk mag afwijken van de redelijke eisen van welstand. Als u iets bijzonders wilt bouwen, is het dus raadzaam eerst contact op te nemen met de gemeente en te controleren of uw bouwplan past binnen de welstandsnota.
Heeft u wel een bouwvergunning nodig, dan wordt uw bouwplan door de gemeente getoetst aan de welstandsnota. Heeft uw gemeente geen welstandsnota opgesteld, dan kan de gemeente uw plannen ook niet op welstand beoordelen en vindt er geen toetsing plaats.

Kunnen mijn buren bezwaar maken?

Als u gaat (ver)bouwen moet u ook rekening houden met uw buren. Buren hebben een aantal rechten en plichten ten opzichte van elkaar, bijvoorbeeld voor het maken van een afscheiding tussen uw grond en die van uw buren. Deze regels over burenrecht staan in boek vijf van het Burgerlijk Wetboek.
Het is sowieso raadzaam altijd eerst met uw buren te overleggen voordat u begint met bouwen, of u nu met of zonder bouwvergunning bouwt. U bent zelf verantwoordelijk voor overeenstemming met uw buren. De gemeente controleert dit niet, ook niet als u een bouwvergunning heeft aangevraagd.

Hoe lang duurt een bouwaanvraag?

Bij een licht-bouwvergunningplichtig bouwwerk moet de gemeente binnen zes weken laten weten of u toestemming heeft om te bouwen of niet.
Bij een aanvraag voor een reguliere bouwvergunning moet de gemeente binnen twaalf weken uitsluitsel geven. Deze termijn kan eenmaal worden verlengd met nog eens zes weken. Dit wordt u tijdig gemeld. De termijn begint te lopen op de dag dat de gemeente de aanvraag om bouwvergunning ontvangt.
Door middel van een 'artikel-19 procedure' kan vrijstelling worden gevraagd voor bouwplannen die afwijken van het bestemmingsplan. De artikel 19-procedure is er in een 'zware' en een 'lichte' vorm.

Wat kost een bouwvergunning?

Voor het behandelen van de aanvraag voor een bouwvergunning mag de gemeente kosten (leges) in rekening brengen. Hiervoor gelden geen landelijke regels; de hoogte van de leges kan per gemeente en per vergunningaanvraag verschillen. De meeste gemeenten hanteren een percentage van de bouwsom. De leges die de gemeente mag vragen staan in de gemeentelijke legesverordening. Deze kunt u bij de gemeente opvragen of inzien.

Waarom een architect?

Een architect is als geen ander in staat om persoonlijke wensen te vertalen in realiteit. Hij maakt niet alleen een ontwerp maar begeleidt het hele bouwproces. Een professional die met vele schetsen en gesprekken vorm geeft. Hij is inventief en creatief en beschikt over een goed ruimtelijk voorstellingsvermogen. Hierdoor ziet hij mogelijkheden waar u zelf niet opgekomen was. Een architect luistert, kijkt, overlegt en vertaalt smaak en individuele wensen in een passend ontwerp. Bovendien is hij de technicus die het hele proces overziet, begeleidt en coördineert.

Waarom een BNA-architect?

Als u als opdrachtgever kiest voor een lid van de Bond van Nederlandse Architecten (BNA) kunt u rekenen op een aantal waarborgen. BNA-leden ondertekenen de gedragsregels van de vereniging. Deze hebben betrekking op de onafhankelijkheid van de architect en zijn verantwoordelijkheid ten opzichte van de opdrachtgever. Een BNA-architect is verplicht een beroeps-aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. U kunt ervan uitgaan dat een lid van de BNA op een verantwoorde wijze werkt en naar tevredenheid van opdrachtgevers.

Wat kost een architect?

Een architect vraagt advieskosten voor zijn werkzaamheden. Deze bestaan uit het honorarium en eventueel bijkomende kosten. De advieskosten worden bepaald door onder andere de aard, omvang en complexiteit van de opdracht. Naar keuze kan het honorarium gebaseerd worden op een van tevoren overeengekomen vast bedrag, op grond van de tijd die wordt besteed of op basis van een percentage van de bouwsom.

Een eerste gesprek kost u niets en brengt geen verplichtingen met zich mee. Pas als u de juiste architect heeft gevonden en overeenstemming heeft bereikt over de taken en het bijbehorende honorarium, gaat u over tot het geven van een opdracht.